תמ"א 38: יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר

מהי תמ"א 38 ולמי היא מתאימה?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. היא חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן 413, התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התוכנית מאפשרת ליזמים לקבל זכויות בנייה בתמורה לחיזוק המבנה או לבנייתו מחדש, ללא עלות ישירה לבעלי הדירות. תמ"א 38 מתבצעת באחד משני מסלולים: תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). שני המסלולים מיועדים לדיירים בבניינים ישנים המעוניינים לשפר את בטיחות המבנה, לשדרג את איכות החיים ולהעלות את ערך הנכסים, אך ההבדלים ביניהם גדולים, הן בתהליך והן בתוצאה.

תמ"א 38/1 לעומת תמ"א 38/2

בתמ"א 38/1 הדירות הקיימות עומדות על תילן, והבניין מחוזק, מורחב ומשודרג בזמן שהדיירים ממשיכים להתגורר בו. בתמ"א 38/2 הבניין נהרס, נבנה מחדש, והדיירים חוזרים לדירות חדשות, מודרניות ומרווחות יותר. הבחירה בין שני המסלולים תלויה במצב המבנה, בזכויות הבנייה הקיימות, וביכולת הכלכלית של היזם להוציא את הפרויקט לפועל. לפי החוק, פרויקט תמ"א 38/1 דורש הסכמה של 66% מהדיירים, בעוד שתמ"א 38/2 מחייבת תמיכה של לפחות 80% מהדיירים. כאשר מתקבל הרוב הדרוש, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיאפשר את קידום התהליך גם אם יש דיירים שמתנגדים.

תמ"א 38: יתרונות וחסרונות

כמו בכל פרויקט משמעותי, גם כאן יש יתרונות רבים לצד אתגרים לא מבוטלים. כדי לקבל תמונה שלמה, כדאי להכיר את שני הצדדים של המטבע.

יתרונות

• עלייה משמעותית בערך הדירה: דירות בפרויקטים של תמ"א 38 מתייקרות לרוב בעשרות אחוזים, בעיקר בזכות שיפוץ, הרחבה והוספת מרפסות, מעליות וממ"דים.
• חיזוק המבנה: הפרויקט מחזק את המבנה בהתאם לתקן עדכני ומפחית את הסיכון לקריסה בעת רעידת אדמה.
• שדרוג איכות החיים: גם ברמת התכנון הפנימי של הדירות וגם באסתטיקה של הבניין והסביבה.
• פתרון ללא השקעה כספית מצד הדיירים: היזם מממן את הבנייה בתמורה לזכויות הבנייה. הדיירים אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם.

חסרונות

• משך זמן ארוך: בין התכנון הראשוני עד לסיום הפרויקט יכולות לעבור שנים, גם במסלול חיזוק וגם בהריסה ובנייה.
• מורכבות משפטית ותכנונית: הסכמים, אישורים, דיונים גוזלים זמן רב ודורשים ליווי מקצועי.
• פגיעה בשגרת החיים: עבודות ממושכות, רעש, אבק, ולעיתים מעבר לדירות חלופיות.
• חוסר ודאות: לעיתים פרויקטים נתקעים בדרך בגלל קשיים כלכליים, התנגדויות או שינויי רגולציה.

שיקולים חשובים לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38

לפני שמחליטים להיכנס לפרויקט תמ"א 38, יש לשקול לעומק מספר היבטים משמעותיים שיכולים להשפיע על איכות החיים, הנכס, והביטחון האישי של בעלי הדירות:

1. התאמת המבנה: לא כל בניין מתאים לתמ"א 38. יש לבדוק את מצבו ההנדסי, האפשרויות התכנוניות והיתכנות כלכלית מול זכויות הבנייה.
2. איתנות פיננסית של היזם: יש לוודא שליזם יש יכולת מימון, גיבוי בנקאי וערבויות מתאימות לכל אורך הפרויקט.
3. רקע וניסיון: מעבר להתרשמות מההצעה, חשוב לבדוק פרויקטים קודמים של היזם, לשוחח עם דיירים ולהבין את טיב הביצוע.
4. ליווי מקצועי: בחירה בעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית היא קריטית. הוא יבחן את החוזים, יגן על האינטרסים שלכם וילווה אתכם לאורך כל הדרך.

עדכון אחרון: מה קורה עם תמ"א 38 היום

אחרי כמעט שני עשורים, תמ"א 38 סיימה את דרכה כתוכנית מתאר תקפה. באפריל 2023 קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שלא תוארך מעבר לתחילת 2024, למעט רשויות שקיבלו הארכה. עם זאת, בערים שהגישו תוכניות התחדשות חלופיות, תמ"א 38 ממשיכה לחול עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית החלופית, המוקדם מביניהם. בתל אביב, לדוגמה, לא תוארך התוכנית, אך כן יתאפשרו מימושים נקודתיים ברובעים מתוכננים או לפי תיקונים מקומיים. ברמה הארצית, מספר רשויות גדולות ממשיכות ליישם את התוכנית, כולל פתח תקווה, רמת גן, ראשון לציון, חיפה ובאר שבע, כחלק ממדיניות זמנית שתבטיח ודאות תכנונית לתושבים וליזמים. משמעות המהלך היא שאם אתם גרים באחת הערים הללו, עדיין ניתן לבחון פרויקט תמ"א 38 כל עוד אתם עומדים בתנאים המקומיים.

מה התחליף לתמ"א 38 בעתיד?

כיום, הפתרון המוביל להמשך ההתחדשות העירונית הוא קידום תוכניות עירוניות פרטניות – תכניות מתאר לכל שכונה או אזור – אשר יאפשרו הוצאת היתרי בנייה בלי להכין תוכנית בניין עיר חדשה לכל פרויקט. זהו מהלך שאמור לייעל ולזרז את התהליך תוך שמירה על התאמה לאופי המקום ולתשתיות הקיימות. בין היתר, מונהגת גם חלופת שקד לתמ"א 38, שאומצה כתיקון לחוק ומאפשרת הרשאות בנייה מורחבות, קיצור תהליכים, והעברת זכויות בנייה בין מגרשים. גם רפורמת הרישוי המהיר תורמת להאצת תהליכים, במיוחד כשמדובר בפרויקטים קטנים שלא מצריכים שינוי תב"ע.

לסיכום

תמ"א 38 יצרה מהפכה של ממש במפת הבנייה בישראל, והביאה לשדרוג איכות החיים וחיזור מאות מבנים בפני רעידות אדמה. אך לצד ההצלחה, עלו בעיות של עומס תשתיות, חוסר שוויון בין אזורים, וקושי בהתאמה לפרויקטים רחבים. לפני שמתחילים תהליך כזה, כדאי לבדוק היטב את כל האפשרויות ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים. כך תוכלו לעשות בחירות נכונות ולהגיע לתוצאה שתהיו מרוצים ממנה.