שטר מכר במקרקעי ישראל הוא מסמך משפטי חיוני בעסקאות מקרקעין, המעיד על העברת בעלות בנכס מהמוכר לקונה. רק לאחר רישומו בלשכת רישום המקרקעין הופכת הבעלות לרשמית. הצטרפו אל עורכי הדין שלנו להסבר מפורט בנושא.
מהו שטר מכר?
שטר מכר הוא מסמך משפטי המעיד על העברת זכויות הבעלות בנכס מקרקעין מצד המוכר לצד הקונה. מדובר במסמך בעל חשיבות עליונה בעסקאות מקרקעין, שכן הוא מהווה את ההוכחה לקיומה של העסקה ולתנאים המסחריים שסוכמו בין הצדדים. על מנת שהעברת הבעלות בנכס תהיה תקפה מבחינה משפטית, יש לערוך את שטר המכר בהתאם להוראות החוק ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). רק לאחר רישום שטר המכר בטאבו, הופכת העברת הבעלות לרשמית והקונה הופך להיות הבעלים החוקי של הנכס.
מטרתו העיקרית של שטר המכר היא תיעוד וקביעת הזכויות של הצדדים בעסקת המקרקעין. השטר כולל בתוכו את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לעסקה, דוגמת פרטי הנכס הנמכר, זהות הצדדים, מחיר העסקה, אופן ומועד התשלום, מועד מסירת החזקה בנכס וכיוצא באלה תנאים מסחריים חיוניים.
בנוסף, שטר המכר מהווה מעין "תעודת ביטוח" לרוכש הנכס. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהמוכר מצהיר בשטר על היותו הבעלים של הנכס וכי ביכולתו להעביר את מלוא הזכויות לקונה. במקביל השטר מאפשר לקונה להירשם כבעלים החדש של הנכס במרשם המקרקעין ולקבל את הגנת החוק כבעלים רשום.
סוגי שטרות מכר נפוצים
- שטר מכר בעסקה רגילה – זהו שטר המכר הנפוץ ביותר המתעד עסקת מכר של נכס מקרקעין בתמורה לתשלום במזומן או בשיקים.
- שטר מכר בעסקת קומבינציה – שטר מסוג זה משמש בעסקאות קומבינציה בהן הקבלן מקבל מבעל הקרקע חלק מהקרקע תמורת דירות או שטחים בפרויקט שייבנה על הקרקע.
- שטר מכר בעסקת Trade-in – בעסקאות אלה משמש שטר המכר לצורך העברת זכויות בנכס ישן של הקונה למוכר, כחלק מהתמורה לרכישת נכס חדש.
חשוב להתאים את סוג השטר ואת נוסחו לאופי העסקה הספציפית, תוך הכוונה משפטית מקצועית מטעם עורכי דין המנוסים בתחום המקרקעין. היכנסו לאתר הפורומים המשפטיים וצרו איתנו קשר עוד היום לבחירת סוג נכון של שטר מכר במקרקעי ישראל והקפדה על ניסוחו באופן נכון, מדויק וברור. כל אלה בעלי חשיבות קריטית להגנה על זכויות הצדדים לעסקה.
שטר מכר במקרקעי ישראל על פי הרפורמה האחרונה
בשנת 2018 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה בתחום המקרקעין בישראל, שמטרתה העיקרית הייתה להקל ולייעל את הליכי הרישום והרישוי של עסקאות מקרקעין. הרפורמה הביאה לשינויים מהותיים בתהליך רישום שטר מכר במקרקעי ישראל, מתוך כוונה לקצר ולפשט את ההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בכך.
עיקרי הרפורמה במקרקעי ישראל
הרפורמה כללה שורה של צעדים משמעותיים, ביניהם:
- הקמת מנהל התכנון: גוף ממשלתי חדש שנועד לרכז את כל סמכויות התכנון ולייעל את הליכי האישורים.
- קיצור הליכי רישום והעברת בעלות: צמצום הבירוקרטיה ומעבר להליכים מקוונים ודיגיטליים ברשויות התכנון והמיסוי.
- שקיפות מידע: הנגשת מידע תכנוני ומשפטי הנוגע לכל נכס, באופן פשוט וברור יותר לציבור.
- עידוד התחדשות עירונית: קביעת כללים מקלים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי.
השינויים שהביאה הרפורמה השפיעו גם על האופן שבו נרשם שטר מכר:
- הפחתת עומס ברשויות התכנון והרישום: מה שמאפשר קיצור משך הטיפול בבקשות לרישום שטרות מכר.
- הסבת חלק מההליכים למתכונת מקוונת: דבר המקל על הגשת מסמכים ומאפשר מעקב שוטף אחר סטטוס הבקשה.
- דרישה לצירוף מפת מדידה עדכנית ותקפה לשטר המכר: כתנאי להשלמת הרישום.
- קיצור פרקי הזמן למתן אישורים והיתרים הנדרשים לשם רישום שטר המכר: כמו אישור מיסוי מקרקעין ואישור זכויות בנייה.
עם זאת, חשוב לציין כי הרפורמה טרם הושלמה במלואה וחלק מההליכים עודם מצויים בתהליכי גיבוש ויישום. לכן, נכון להיום, עדיין מורגשים לא מעט קשיים ועיכובים בהליכי רישום שטרות מכר. בשל מורכבות ההליכים והשלכותיהם המשפטיות, מומלץ להיעזר בעורך דין לדיני מקרקעין טרם החתימה על שטר מכר. היכנסו לאתר הפורומים המשפטיים למציאת עורכי הדין המתאימים לכם.
אתר הפורומים המשפטיים: "השלמת ההליך מורכב ודורש עמידה בדרישות חוקיות ומנהליות רבות"
לאחר חתימת הצדדים על שטר המכר, יש לפעול להשלמת רישומו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולהסדיר את העברת הבעלות לידי הקונה.
המסמכים הנדרשים להגשת שטר מכר
- שטר מכר מקורי, חתום ע"י שני הצדדים ומאומת ע"י עו"ד.
- נסחי רישום עדכניים (נסח טאבו) הכוללים את פרטי הנכס והבעלים הרשומים.
- אישור מיסוי מקרקעין (מס שבח) המעיד על תשלום המיסים החלים על העסקה.
- אישור היעדר חובות לרשות המקומית (ארנונה, היטלים) המתייחס לנכס הנמכר.
- מפת מדידה עדכנית המשקפת במדויק את גבולות וגודל הנכס.
- ייפוי כוח נוטריוני מטעם שני הצדדים לבא כוחם לצורך ביצוע הרישום.
הליך רישום הזכויות בטאבו לאחר הגשת השטר
לאחר הגשת הבקשה לרישום בצירוף שטר המכר וכל המסמכים התומכים, מתבצעת בדיקה קפדנית של הבקשה בלשכת רישום המקרקעין. במסגרת הבדיקה נבחנים הפרטים המהותיים של העסקה, כגון זהות בעלי הזכויות בנכס, תיאור הנכס, תנאי העסקה, תשלום מיסים וכיוצ"ב.
בכפוף להשלמת הבדיקה בהצלחה ולאחר תשלום אגרות הרישום, מבצעת לשכת המקרקעין עדכון במרשם הזכויות. מעמדו של הקונה משתנה מ"בעלים על פי שטר" ל"בעלים רשום", והוא זוכה למעמד של בעלים חוקי לכל דבר ועניין. לאחר השלמת הרישום ניתן לקבל נסח טאבו מעודכן על שם הקונה, המהווה הוכחה רשמית לקניין בנכס.
דבר אחרון
לפני החתימה על שטר מכר, ודאו שכל האישורים הנדרשים (כגון מיסוי וארנונה) מוסדרים, כדי למנוע עיכובים ברישום הבעלות. אם אתם מסתבכים באיסוף כל המסמכים הנדרשים, היעזרו בעור דין מוסמך שבקיא בנושא. הוא יוכל לזרז את כל התהליך ולוודא שאינכם מתעכבים בגלל ניירת.
סיכום
שטר מכר במקרקעי ישראל מהווה הוכחה משפטית להעברת בעלות בנכס מקרקעין, והוא חלק בלתי נפרד מהליך רכישת נכסים. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין כדי להבטיח רישום תקין והגנה על הזכויות המשפטיות.
המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא. כדי לקבל את הטיפול או את הייעוץ המדויק יש לפנות למומחה בתחום בלבד.
